Menu
Rynek komercyjny w Polsce jest dojrzały i stabilny. Wywiad z Maciejem K. Królem, prezesem Xcity

Rynek komercyjny w Polsce jest dojrzały i stabilny. Wywiad z Maciejem K. Królem, prezesem Xcity


Prezes Xcity Maciej K. Król opowiedział nam o pierwszych latach działalności spółki, specyfice polskiego rynku nieruchomości kolejowych, nowych inwestycjach i planach na przyszłość.

Raport Kolejowy: Xcity Investment powstało w 2015 roku. Jak ocenia Pan pierwsze dwa lata działalności spółki?

Maciej K. Król: To były bardzo intensywne prawie dwa lata, które przyniosły szereg wyzwań.  Tworzyliśmy nową organizację, budowaliśmy zespół i kompetencje potrzebne do realizacji projektów deweloperskich na znacznie większą skalę niż do tej pory były prowadzone w PKP SA. Przez ten czas udało nam się stworzyć pokaźny portfel projektów, z których część będzie ogłaszana w najbliższym czasie.

RK: Jak przez ten czas ewoluował rynek nieruchomości w Polsce? Jakie dostrzega Pan szanse i zagrożenia dla krajowych deweloperów?

MK: Przede wszystkim istotnie zmieniło się nastawienie do mniejszych miast. Ponieważ nasycenie projektami komercyjnymi w dużych ośrodkach osiągnęło już dojrzały poziom, uruchamianie nowych projektów w miastach takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław staje się coraz większym wyzwaniem i decydują się na to tylko najwięksi deweloperzy. W efekcie obserwujemy systematyczny wzrost zainteresowania mniejszymi ośrodkami.

Rynek komercyjny w Polsce jest już dojrzały i stabilny. Wyraża się to w wielu parametrach, które dostrzegamy na rynku. Obecnie obserwujemy ustabilizowane stawki czynszów najmu i stopy kapitalizacji towarzyszące transakcjom inwestycyjnym. Stopniowo, oczywiście w zależności od segmentu, wzrasta wartość gruntów.

Ze względu na rozwój inwestycji w mniejszych miastach coraz większą rolę na rynku odgrywają krajowi deweloperzy. Obecnie dysponują już na tyle dużym doświadczeniem w realizacji projektów, że mogą wprost konkurować z inwestorami zagranicznymi. Dziś przewaga deweloperów zagranicznych, którzy przez ostatnie kilka lat dzięki doświadczeniu wyniesionemu z innych rynków, mogli górować nad mniej doświadczonymi deweloperami krajowymi znacznie zmalała.

RK: Jaka jest specyfika inwestycji związanych z branżą kolejową (dworce, zintegrowane centra handlowo-komunikacyjne)? Czym takie projekty różnią się od innych?

MK: Dla projektów związanych z transportem kolejowym z oczywistych względów stosowany jest inny punkt odniesienia niż w przypadku inwestycji komercyjnych. Takie projekty są przygotowywane w inny sposób, ponieważ muszą uwzględniać przewidywany rozwój danej lokalizacji nie w perspektywie 5, 10 czy nawet 20 lat, ale często w horyzoncie 50-letnim i dłuższym. Stawia to przed realizatorami takich inwestycji duże wyzwanie, gdyż muszą przewidzieć i  uwzględnić w jaki sposób będzie się rozwijała komunikacja publiczna w przyszłości. Szczególnie dotyczy to Zintegrowanych Centrów Komunikacyjnych. Przy ich projektowaniu kładzie się duży nacisk na to, w jaki sposób i z jakim natężeniem pasażerowie będą wykorzystywać poszczególne środki transportu w perspektywie nadchodzących lat.

Pojawianie się elementów handlowych przy tego typu obiektach jest naturalnym zjawiskiem w szczególności charakterystycznym dla inwestycji typu convenience. Wykorzystując fakt, że są łatwo dostępne, a dodatkowo codziennie przechodzi tędy wiele osób, które podróżują, przemieszczają się pomiędzy domem i pracą czy szkołą, zapewniają podróżnym dostęp do dóbr codziennego użytku, co w istotny sposób wpływa na komfort podróżowania i codziennego życia.

RK: W jaki sposób Xcity finansuje swoje projekty? Czy prywatni inwestorzy są zainteresowani Waszymi projektami?

MK: Formuła projektów Xcity Investment zakłada, że realizowane są one wspólnie ze współinwestorami. PKP, za pośrednictwem Xcity, wnosi tylko nieruchomość, natomiast kwestie finansowania spoczywają po stronie partnera inwestycyjnego.

Taki model jest bardzo dobrze odbierany przez prywatnych inwestorów, ponieważ umożliwia im realizację projektów w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach bez konieczności ponoszenia na początku samej inwestycji kosztu zakupu gruntu. Oczywiście inną konsekwencją tego faktu jest konieczność dzielenia się później zyskami z projektu, ale nadal nie jest to element, który zniechęca inwestorów. Coraz więcej nowych inwestorów jest zainteresowanych realizacją naszych projektów.

RK: Obecnie Xcity realizuje kilka projektów. Czy może Pan nam o nich powiedzieć coś więcej?

MK: Inwestycją, która zostanie ukończona najszybciej jest Warszawa Zachodnia. To kompleks dwóch najwyższej klasy budynków biurowych oraz nowy dworzec kolejowy. Dworzec został już zrealizowany. Teraz kończy się budowa pierwszego budynku biurowego, a drugi zostanie oddany do użytku w przyszłym roku.

W  następnej kolejności przewidywane są do realizacji projekty w Koninie i Mińsku. Obie te inwestycje zakładają budowę parku handlowego oraz nowego dworca kolejowego.

Największymi wyzwaniami w tej chwili są nasze dwa największe projekty: Warszawa Gdańska oraz Gdynia Międzytorze. Oba są inwestycjami na bardzo dużą skalę. Warszawa Gdańska obejmuje budowę nowoczesnego kompleksu biurowo-usługowego oraz węzła komunikacyjnego wraz z nowym dworcem kolejowym. Natomiast projekt Gdynia Międzytorze, którego skala jest szacowana na ponad 300 tys. mkw powierzchni  użytkowej, obejmie nowoczesną zabudowę mieszkalną, uzupełnioną dodatkowo o  funkcje: handlową, biurową i hotelową.

RK: W czerwcu unieważnili Państwo cztery z sześciu postępowań ogłoszonych w październiku ubiegłego roku. Co stanie się z unieważnionymi projektami? Czy zamierzają Państwo jeszcze do nich powrócić?

MK: Część nowych projektów planowanych do realizacji w najbliższym czasie została przesunięta o kilka miesięcy ze względu na rewizję strategii w kontekście nieruchomości PKP. Niezmiennie planowane jest wykorzystanie bezspornego potencjału tych lokalizacji i realizacja tam projektów deweloperskich w najbliższym czasie.

RK: Co jest dla spółki największą szansą i największym wyzwaniem w nadchodzących miesiącach oraz latach?

MK: Na pewno największą szansą są plany, realizowane przez kolej, uruchomienia w ramach obecnej perspektywy unijnej inwestycji infrastrukturalnych na poziomie 67 mld złotych. Dzięki planowanym modernizacjom dworców i linii kolejowych wzrośnie atrakcyjność wykorzystania tego środka komunikacji, a w konsekwencji w istotny i pozytywny sposób wpłynie to na postrzeganie naszych projektów komercyjnych. Otworzy to przed nami nowe możliwości jeśli chodzi o realizowanie projektów komercyjnych i mieszkaniowych, a również w przyszłości magazynowo-logistycznych w lokalizacjach znajdujących się w pobliżu modernizowanych dworców i linii kolejowych.

Natomiast największym wyzwaniem jest wprowadzenie w Polsce prawa warstwowego bądź innych rozwiązań legislacyjnych, które umożliwią realizację inwestycji nad układami torowymi. W przypadku wielu naszych inwestycji będzie to bardzo dużym atutem.

RK: Co Państwa wyróżnia, w szczególności w porównaniu do deweloperów komercyjnych, działających na Polskim rynku?

MK: Realizując nasze projekty, z oczywistych względów mamy na celu optymalne wykorzystanie potencjału danej lokalizacji. Dla nas oznacza to patrzenie na projekty również przez pryzmat kreowania ogólnodostępnej przestrzeni i wykorzystania komunikacji publicznej, w szczególności kolejowej.

Jesteśmy w stanie pokazać przykłady, że zrealizowanie zrównoważonej przestrzeni odpowiadającej na potrzeby mieszkańców współczesnego miasta umożliwia uzyskanie bardzo korzystnych rezultatów finansowych, nawet jeśli pociąga za sobą rezygnację z budowy maksymalnej możliwej liczby metrów kwadratowych. Myślę tu otworzeniu miejsc do pracy otoczonych wszelkimi funkcjami niezbędnymi w życiu codziennym, jak sklepy i punkty usługowe, które są efektywnie skomunikowane z osiedlami mieszkaniowymi wraz z atrakcyjną przestrzenią rekreacyjną przystosowaną do potrzeb zarówno rodzin z dziećmi, jak i osób starszych.

Podstawową bolączką obecnego procesu urbanistycznego jest fakt, że marginalizowana jest duża część funkcji niezwykle istotnych dla rozwoju społecznego i gospodarczego, szczególnie te, które nie mają wymiaru komercyjnego. Deweloperzy nie zabiegają o nie tak pilnie jak o wszelkie funkcje sprzyjające maksymalizacji zysku z nieruchomości. Tak jest m.in. z przedszkolami, żłobkami, szkołami, ośrodkami zdrowia i obiektami administracji. Tymczasem usytuowanie tych funkcji oraz stworzenie ich w odpowiednim czasie – wraz z osiedlami mieszkalnymi bądź kompleksami biurowymi – stanowić powinno nadrzędny cel, jeśli chcemy tworzyć odpowiednie warunki dla rozwoju społecznego.

Podobnie wygląda sytuacja z infrastrukturą drogową w ramach nowo tworzonej tkanki miejskiej – przeważnie te inwestycje są realizowane z dużym opóźnieniem w stosunku do powstającej zabudowy, co w istotny sposób pogarsza możliwość rozwoju i tempo zagospodarowania. Często w następstwie takiego działania infrastruktura drogowa powstaje pod dyktando istniejącej zabudowy, przez co nie jest ona wystarczająca i nie odpowiada wszystkim potrzebom jej użytkowników.

Równolegle ważną rolę pełnią tereny rekreacyjne, i nie mam tu na myśli pasów zieleni wzdłuż ulic ani wewnętrznych terenów zielonych powstających w ramachosiedli, ale prawdziwe parki zapewniające przestrzeń rekreacyjną i chwilę wytchnienie od wielkomiejskiego pędu.

Dla nas w Xcity te wszystkie aspekty są równie ważne jak część deweloperska zagospodarowania terenu. Stawiamy sobie za cel łączenia tych wszystkich funkcji tworząc tkankę miejską zaspokajającą wszystkie potrzeby jej mieszkańców. Chcemy dążyć do tego, by m.in. infrastruktura drogowa i przestrzeń rekreacyjna powstawały w możliwe najwcześniejszym etapie realizacji, zapewniając sprzyjające warunki dla efektywnego i dynamicznego zagospodarowania całego terenu.

Dobrze zaplanowana przestrzeń na koniec spotka się z uznaniem jej użytkowników i emocjami, które w istotny sposób zapewnią sukces każdemu rodzajowi realizowanej inwestycji.

 

Rozmawiała LS

 

Wywiad ukazał się w Raporcie Kolejowym 4/2016

Dodano: 2016-09-29 15:20:41

TAGI

wywiadXcity

INNE Z KATEGORII "wywiady"

Ta strona wykorzystuje pliki cookies i zapisuje je na Twoim urządzeniu. Pozostając na stronie akceptujesz taki stan rzeczy.

akceptuję czytaj więcej
do góry
grupa MTMrealizacja: